这鼓声啊，越来越响，慢慢的接近，一声一声敲在人们心头。终于在这一天，国内公募消费类基础设施REITs来到了投资者跟前，时代在起风，一似千军万马赶来。
一路奔赴，谁不是风尘仆仆呢。2021年上市以来，作为一个新生事物，国内证券交易市场公募REITs的价格从备受追逐到回归平静，经历了一个重新定价、“否定之否定”的动态过程。
云开雾散，曲折中形成新肯定。在这个波浪式前进的过程中，市场逐步认知到：REITs标的基本面的持续改善终将使其价值回归。但从长期发展来看，REITs市场还需要增量资金的引入改善投资风格的趋同和市场流动性。
一端是资产扩容的期待，一端是资金流入的需求，很多人都意识到，当前的REITs市场亟需一支能重新点燃市场的生力军，以推动资产资金齐头并进，那么这样的重任，究竟该落在谁的肩膀上呢？
最终时代和行业率先选择了它，消费REITs的到来，扛起了重燃市场主力军的大旗，擂响了资金流入与资产扩容双向奔赴的鼓点，你听。
太阳每天都是新的，路长漫漫，步履不停。每一个脚步，每一个转弯，都是前行的印记。
REITs“青山在”，源头活水来。因有助于提升交易活跃度、改善市场流动性、丰富投资风格，减少机构同向交易可能带来的负反馈影响，增量资金的引入或许是让市场最为期待的途径之一。
事实上，无论是监管还是市场机构，这样的努力一直在进行中。随着REITs市场规模的扩大，2023年以来，各方动作不断：
一方面，REITs整体市场规模和流通盘规模决定了对未来增量资金的承载量、大宗交易和日常流动性的空间。
另一方面，多样的资产类型、项目具有不一样的风险收益特征，可以为资金提供更多投资选择，契合不同投资者的投资风格。
交易所已提出探索以REITs为标的的ETF产品，以ETF这类潜在的增量资金为例：
证券交易所对非宽基股票指数基金的开发要求包括标的数量不低于30只、单一成份证券权重不超过15%等。从ETF的特点来看，其正是通过分散投资标的来降低单个行业或项目的投资风险。此外，ETF背后有众多个人投资商，需要市场有足够的流动性以面对投资者的申购和赎回。
由此，REITs ETF的开发、成熟或需要REITs市场具备一定市值规模、流动资金规模和上市标的数量。
以终为始，做长期正确的事。REITs市场提质扩容，优质资产类型及项目的入市，或许才是吸引资金流入的基础，进而提升REITs市场的流动性和活跃度。
除了项目经营情况和分派率等基本面因素外，对项目和行业的预期或许更是影响投资者信心的关键，这支生力军需要能在经济复苏过程中率先引领市场。
而你看东方欲晓，消费政策利好不断，复苏之风正不断向消费基础设施吹来。位于当下预期良好的赛道，消费REITs的上市恰逢其时。
消费成为拉动经济稳步的增长“三驾马车”的主力。2023年，我国消费支出对经济稳步的增长贡献率是82.5%，拉动GDP增长4.3个百分点。2023年我们国家社会消费品零售总额超47万亿元，同比增长7.2%，同期固定资产投资和货物出口总额分别仅增长3.0%和0.6%。（数据来源：国家统计局）
居民消费是消费基础设施经营业绩的基石。消费意愿度为人均消费支出与可支配收入的比例，该比例越高，表明居民愿意将收入用于消费支出意愿越强。国家统计局数据显示，近年来居民人均消费支出稳步提升，消费意愿也在2023年后再次迎来回升。
过去的2023年，被商务部定位为“消费提振年”，多个城市密集发放消费券促进消费，覆盖餐饮、服饰、日用百货、汽车等多个领域，利用满减消费券需到店消费的属性及其杠杆效应，无疑在很大程度上提振了消费信心、释放了消费潜力。
这背后，是中央经济工作会议提出的“把恢复和扩大消费摆在优先位置”的要求。在经济复苏的关键阶段，扩内需被提高到新的战略高度。
今年1月，全国商务工作会议进一步将2024年定位为“消费促进年”。可见，在新的一年里，政策的加持将继续助力消费增长。
客流量大幅超越公共卫生事件发生前。客流量是线下商业最敏感指标，反映当下市场情绪和消费需求。
据赢商大数据监测，2023年前三季度购物中心场日均客流1.85万人，远超2022年同期的1.5万人。更让行业扬眉吐气的是，自Q2以后客流量表现超越2019年同期，Q3场日均客流更是增长至2.2万人，同比2019年增长20.9%，是近五年客流表现最好的一个季度。
随着客流量的大幅回升，关乎购物中心命脉的零售额也取得了不错的表现。2023年上半年，华润、龙湖、太古地产等知名商业企业的零售额表现均录得同比40%以上的高比例增长。（数据来源：相关上市公司的2023年中期报告）
此外，空置率也在2023年掉头向下，据赢商大数据对9座重点监测城市商业面积在5万平方米以上的购物中心的监测，2023年前三季度空置率三连降，从Q1约12%下降至Q3约9%，购物中心租赁市场正逐步回暖。
政策暖风频吹，消费市场回暖，消费REITs的适时推出呼应了市场多年来对中国商业REITs产品的期待，众望所归，有望形成多赢局面。
从基本面来看，消费项目天然是一种进可攻退可守的存在，直击当下REITs投资的人对各行业未来经营不确定性的忧虑。
消费行业是贴近于个体消费者的C端市场，消费基础设施依托于居民消费，与普罗大众的距离更近，直接受益于消费复苏。以消费基础设施中的购物中心为例，其擅守的底气在于：
① 体验式消费的无法替代。觅食、逛街、社交作为居民的刚需，具有餐饮、零售、娱乐、服务等多种业态于一身的购物中心契合了这一需求。此外，购物中心提供的各种体验、社交和情绪价值，更具有网购所无法替代的优势。
当前，网购渗透率对线下消费的替代效应正边际减弱。2023年实物商品网上零售额占社零总额的比重为27.61%，较2022年仅增长0.4个百分点，相较于以往每年2-4个百分点的增长明显减弱。（数据来源：国家统计局）
② 适时调整生生不息。经济波动、消费趋势的变化可能会影响各业态众生，如部分高端烘焙品牌因“消费平替”迎关店潮，部分连锁餐饮及新能源汽车则不断涌入购物中心。
消费市场总有“新王开疆拓土，旧王黯然退场”。而购物中心只要敏锐抓住这一持续在变的消费趋势，结构性机会将成为最好的保护色。
① 主动调换创佳绩。除了商户在适者生存中不断寻求和引领消费趋势的变化，运营方亦能够最终靠零售额的监控，主动进行业态调整、品牌矩阵迭新，适应消费需求的变化。
商户更优秀的零售额表现及更强的租金承受能力，将为购物中心带来更多的固租及抽成收入。
② 升级改造又一春。面对几十年的长运营周期，调改升级作为购物中心与时俱进、提高商业竞争力、保持商业活力的重要手段，其带来的潜在租金弹性较为显著，是别的类型REITs不具备的。消费项目进行升级改造后焕发新活力的案例在我们身边比比皆是：
位于广州珠江新城片区的原广州太阳新天地被领展收购后，更名为天河领展广场，经过第一阶段提升改造后，人气迅速回归，实现客流和销售额大幅提升。
位于上海淮海路中段的原第一百货淮海店和锦江国际购物中心商场，经过升级改造后实现了商业的文化升级，成为当下上海年轻人citywalk的热门“潮圣地”——TX淮海年轻力中心。
同样的例子在北京也在上演，如朝外大街的原昆泰商城蜕变为THE BOX朝外年轻力中心…
如今遭“中产”排队疯抢的阿嬷手作，当初第一家门店开在了南宁万象城，据说是其“手作”概念和“阿嬷”符号打动了运营方。后来阿嬷手作走出广西的第一站，依然选择了万象商业，来到了深圳的万象天地。
时而品牌是千里马，商业企业为伯乐，时而则调转之。像这样商户和运营方相互成就的故事，无时无刻在发生着。
优质的购物中心项目凭借其良好的地理位置或卓越的运营能力，能吸引丰富的客流，进而吸引众多优质品牌商户入驻；而优秀的品牌则可以抓住相应的消费需求，为购物中心引流，形成良性循环。
一方面，消费项目需要深入捕捉消费趋势，发掘、动态调适并支持有潜力的商户发展；另一方面，项目策划定位、品牌焕新、客户服务及项目升级改造，无一不需要运营方积累的经验、资源及议价能力赋能。
由此，购物中心也成为了相较于仓储物流、产业园、写字楼等各类产权类资产而言最看重运管能力的资产类型。
优秀的商业运管机构及团队可能赋予项目较强的竞争力，这也是REITs投资者所需要的差异化能力，或将在REITs市场定价中发挥及其重要的作用，并贡献alpha收益。
据赢商网大数据统计，截至2023年12月底，国内已开业购物中心5，827个，体量为5.17亿平方米，存量增速放缓至6.8%，进入存量时代。当增长和财富的“低垂之果”已被采摘，REITs或将成为商业企业打通“投融管退”的关键一环，不断吸引着优质企业和项目进入。
时代背后，一次次，一声声，重要鼓声总在转进的关键节点擂响，回旋上升、曲折前进。国内公募REITs作为新生事物，同样是在探索、波动中向前发展。当前，消费REITs踏浪而来，承担着资金流入与资产扩容双向奔赴的使命，这股庞大的力量或将推动国内REITs市场，再立新起点。